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Übersandte Wohnungsschlüssel

Übersandte Wohnungsschlüssel

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Verweigerte Annahme der Schlüssel

Normalerweise haftet der Mieter für abhandengekommene Schlüssel schon bei leicht fahrlässiger Verletzung seiner entsprechenden vertraglichen Obhutspflicht zur pfleglichen Aufbewahrung. Bietet er die Schlüssel bei Vertragsende dem Vermieter an, und nimmt der sie nicht zurück, weil

  • er mit dem Zustand der Mieträume unzufrieden ist und zum Beispiel noch Räumungsarbeiten oder Renovierungsarbeiten verlangt,
  • ihm ein (vorzeitiger) Rückgabezeitpunkt nicht passt, oder weil
  • er bei streitigem Beendigungszeitpunkt Sorge hat, dass die Annahme der Schlüssel als rechtlich bedeutsames Verhalten - Einverständnis mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu diesem Zeitpunkt - gewertet werden könnte so gerät der Vermieter in Annahmeverzug.

Zur Erfüllung der Rückgabeverpflichtung genügt dann, dass der Mieter den Besitz an der Wohnung nach vorheriger Androhung gegenüber dem Vermieter aufgibt (§ 303 BGB). Zusätzlich reduziert sich die Haftung des Mieters auf Schadensersatz wegen abhandengekommener Schlüssel zu den Mieträumen auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Betrachten wir dazu zunächst den folgenden „Normalfall“:

Ein Mieter übersandte seinem Vermieter die Wohnungsschlüssel per Post durch Einschreibebrief mit Rückschein. Nur: Beim Vermieter kamen die Schlüssel nicht an. Der Vermieter wollte deshalb ein neues Schloss einbauen, um einen Missbrauch des verlorenen Schlüssels auszuschließen. Im Wege des Schadensersatzes wollte er dafür von seinem weichenden Mieter die Kosten haben. Der weigerte sich zu zahlen. Flugs wurde die Sache vor dem AG Brandenburg ausgetragen.

Das AG Brandenburg (AG Brandenburg, Beschluss vom 1. September 2014 -. 31 C 42/14, NZM 2015, 307) sprach dem Vermieter den begehrten Schadensersatz zu. Denn wenn ein Mieter den Schlüssel des Mietobjekts an den Vermieter durch Einschreibebrief mit Rückschein versende und der Schlüssel dabei verloren gehe, so habe der Mieter dem Vermieter die Kosten für ein neues Schloss mit Schlüsseln zu ersetzen, so die Meinung des Brandenburger Amtsrichters. Ein Schadensersatzanspruch folge aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. Die notwendige Pflichtverletzung hierfür sah der Richter in der behaupteten Zusendung des Schlüssels per Post. Denn der Mieter habe die an ihn übergebenen Schlüssel beim Vermieter abzuliefern, wenn der Vertrag ende und ihm deshalb ein Besitzrecht an den Schlüsseln nicht mehr zustehe. Dabei hätte der Schlüssel am Wohnsitz bzw. am Geschäftssitz des Vermieters übergeben werden müssen. Es handele sich um eine Bringschuld des Mieters, nicht etwa um eine Holschuld des Vermieters. Deshalb trage der Mieter auch die Beweislast dafür, dass der zurückzugebende Schlüssel beim Vermieter an dessen Wohnsitz auch tatsächlich angekommen und insoweit Erfüllung der Rückgabeverpflichtung eingetreten sei. Dieser Beweis könne nicht geführt werden. Folglich sei der Mieter wegen der Verletzung seiner Sorgfaltspflicht, den Schlüssel persönlich zu überreichen, auch ersatzpflichtig.

Diese Pflichtverletzung sei auch zu vertreten. Mit der gewählten Zustellungsart per Rückschein könne sich der Mieter nicht entlasten. Denn der Rückschein belege nur die Auslieferung eines Briefs durch die Deutsche Post an den Vermieter. Dies werde auch nicht in Abrede gestellt. Der Vermieter habe lediglich unwiderlegbar behauptet, der Briefumschlag sei beschädigt gewesen und zudem auch noch mit einem Klebeband mit der Aufschrift „Nachverpackt“ durch die Deutsche Post AG versehen worden. Der Umschlag sei ansonsten leer gewesen, der Schlüssel habe sich darin nicht befunden. Zwar begründeten der ausgestellte Einlieferungsbeleg und der Rückschein der Deutschen Post AG eine Vermutung dafür, dass der Mieter den Brief an die Deutsche Post AG übergeben habe, die Post diesen Brief dann auch übernahm und dem Vermieter zustellte, doch betreffe diese Vermutung nur den Brief schlechthin, nicht aber auch seinen Inhalt. Bezüglich des Inhaltes habe aber der Mieter den ihm obliegenden Beweis, dass der Schlüssel tatsächlich beim Vermieter angekommen ist, nicht führen können.

Ergänzend wies der Brandenburger Amtsrichter darauf hin, dass der Mieter den Schlüssel auch unter Beachtung von Treu und Glauben ohne weiteres an den Vermieter direkt gegen Quittung hätte reichen und so den unsicheren Postweg vermeiden können, zumal die Prozessparteien im selben Haus wohnten.

Der Schlüssel und das Schloss, gegebenenfalls auch eine komplett neue Schließanlage, seien daher zu ersetzen. Ein Abzug „neu für alt“ sei in Höhe von 15 % der Kosten für die Neuanschaffung vorzunehmen. Denn beschädigt worden sei eine ältere und gebrauchte Sache, als Schadensersatz zu erstatten seien die Kosten für eine neue eingebaute Sache. Ohne den Abzug wäre der Vermieter daher in seinem Vermögen bereichert. Er hätte wertmäßig mehr bekommen, als er eingebüßt habe. Die Höhe des Abzugs sei vom Gericht nach § 287 ZPO selbst festlegbar (a. A. BGH Urteil vom 5.3.2014 – VIII ZR 205/13, NZM 2014, 30 = NJW 2014, 1653 = DWW 2014, 220 = ZMR 2014, 626 zur Ersatzfähigkeit einer Generalschließanlage nach dem Verlust eines Schlüssels).

Beziehen wir jetzt mit ein, dass der Mieter dem Vermieter den Schlüssel vorher erfolglos angeboten hat, und jetzt per Einschreiben/Rückschein zuschickt. Unterstellen wir weiter, dass der Schlüssel auf dem Postwege wieder abhandengekommen ist, weil zum Beispiel der Umschlag aufgerissen war und sich darin kein Schlüssel mehr befand. Dann würde der Mieter im Falle des Annahmeverzugs des Vermieters im Ergebnis wegen des jetzt greifenden Haftungsausschlusses für einfache Fahrlässigkeit nicht mehr haften. Denn gegen den Vorwurf vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt zu haben, wird er sich erfolgreich verteidigen können:

Dass er die Schlüssel vorsätzlich wegwirft, kann weder unterstellt werden, noch zeigen sich in der Praxis Fälle dazu. Ob es bereits grob fahrlässig erscheint, Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters selbst oder der gemieteten Räume zu werfen, darf bezweifelt werden. Denn hier darf der Mieter immer davon ausgehen, dass der Vermieter Zugriff hat.

Der mit Einschreiben/Rückschein verschickte und auf dem Postweg abhandengekommene Schlüssel mag zwar ohne Deklaration der Sendung als Wertbrief durch ein fahrlässiges Verschulden des Mieters als Absender verloren gegangen sein. Die Annahme grober Fahrlässigkeit liegt aber auch hier fern. Denn dann hätte der Mieter mit seinem Verhalten gegen Regeln verstoßen müssen, die jedem anderen Menschen völlig klar vor Augen stehen und einsichtig sind. Hier könnte sich der Mieter sicherlich mit dem Hinweis darauf verteidigen, er habe doch „extra“ mit Einschreiben/Rückschein gearbeitet (dazu: AG Brandenburg, Beschluss vom 1. September 2014 - 31 C 32/14, NZM 2015, 307 = IMR 2014, 512 = MiitRB 2014, 320; näher: Mettler, Der vom Mieter verlorene Schlüssel zum Mietobjekt - Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs des Vermieters und Verteidigungsmöglichkeiten des Mieters, IMR 2019, 1 ff).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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