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Endrenovierung

Endrenovierung: Ohne Wenn und Aber?

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Sie überlassen Ihrem Mieter eine renovierte Wohnung. Dann möchten Sie die Wohnung auch genauso zurückerhalten, nämlich renoviert. Das ist auch logisch. Und jetzt kommt das Mietrecht (insbesondere § 538 BGB) und belehrt uns: Rechtlich ist diese Logik nicht haltbar. Denn eine Endrenovierung ohne Wenn und Aber kann im Mietvertrag zumindest im Kleingedruckten (als Formularklausel) nicht wirksam vereinbart werden. Dies musste jetzt auch ein Vermieter in Berlin leidvoll erfahren, der an eine Wohngemeinschaft vermietet hatte.

Was ist geschehen?

Der Wohnungsmietvertrag zwischen Vermieter V und der Wohngemeinschaft WG endet. Die Wohnung wurde verspätet zurückgegeben, und noch dazu unrenoviert. V hatte eine vereinbarte Rückgabe zunächst abgelehnt, weil er den Wohnungszustand monierte.

Im Laufe des Mietverhältnisses wurden Renovierungsarbeiten nur unfachmännisch durchgeführt. V nimmt die WG auf Endrenovierung in Anspruch, beruft sich dazu auf die im Mietvertrag vereinbarte Endrenovierungsklausel, und fordert dazu rechtzeitig auch im Einzelnen detailliert schriftlich auf. Die WG zuckt mit den Schultern und erledigt nichts. Deshalb muss V zunächst neu renovieren und kann die Wohnung erst deutlich später erneut vermieten. Deswegen sieht er Schadensersatzansprüche gegen die WG, die er mit der Kaution verrechnet. Die WG stellt Ansprüche wegen unerledigter Schönheitsreparaturen und Mietausfälle auf Schadensersatz in Abrede und fordert die ungekürzte Kaution.

Das Amtsgericht (AG) Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 9.10.2017 - 11 C 147/16, IMR 2017, 486) gibt der WG als ehemaliger Mieterin recht. Zunächst: Die WG sei als Gesellschaft bürgerlichen Rechts Inhaberin des Kautionsrückgabeanspruchs. Ohne Belang bleibe, dass im Verlaufe des Mietverhältnisses einzelne Mitglieder der WG mehrfach gewechselt hätten. Die Kaution sei ein gesamthänderisch gebundenes Vermögen. V könne nicht mit Schadensersatzansprüchen aufrechnen. Der Annahmeverzug des V stehe dem entgegen. Denn ein Anspruch auf Nutzungsersatz sei in diesem Falle nicht entstanden. Im Übrigen trage V die Beweislast für das Risiko der entgangenen Weitervermietung. Es habe auch daran gemangelt, dass V eine ansonsten erfolgreiche Weitervermietung schlüssig vortragen und dafür Beweis antreten konnte. Die unterlassenen Schönheitsreparaturen führten ebenfalls nicht zum Schadensersatz. Denn die – unwirksame – Endrenovierungsklausel führe nicht zum Renovierungsanspruch des Vermieters bei Ende des Mietverhältnisses. Es komme nicht darauf an, ob die übrigen Klauseln im Mietvertrag zur Überwälzung der Renovierungspflicht während des Vertragslaufs wirksam seien oder nicht (unter Zitat von BGH, Urteil vom 25.6.2003 - VIII ZR 335/02, IBR 2003, 642).

Fehler in der Entscheidungsfindung?

Im Ergebnis bleibt die Entscheidung falsch. Denn der Schadensersatz wegen unfachmännisch ausgeführter Renovierungen während des Vertragslaufs ist übersehen worden. Zwar kann der Mieter nicht verpflichtet werden, durch einen Fachhandwerker renovieren zu lassen, doch muss er fachgerecht arbeiten, wenn er selbst Hand anlegt. Das ist hier nicht passiert und stellt eine vertragliche Pflichtverletzung dar. Schon aufgrund dieser Pflichtverletzung hätte er ohne Berücksichtigung der Endrenovierungsklausel bei Vertragsende fachgerecht renovieren und die Wohnung so in einen vertragsgemäßen und weitervermietungsfähigen Zustand führen müssen. Der Vornahmeanspruch wurde auch durch schriftliche Aufforderung mit Nachfristsetzung gesetzeskonform in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt (§ 281 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dass der Vermieter mit der Rücknahme der Wohnung im Annahmeverzug war, ändert daran nichts.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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